解析丨疫情之下,零售地产行业的结构变化将被加快



澳洲零售地产行业

澳洲零售地产行业早在多年前就开始遭受到结构性压力,包括逐年减缓的市场销售增长,电商的渗透和供过于求的新空间开发,而这次突如其来的新冠疫情的全球爆发无疑令该行业雪上加霜。部分专家预计该行业会在疫情结束后看到“V”型反弹,而另外一部分持有较悲观的态度,预计该行业会以”L“型发展下去。这也令关注零售业房地产投资信托(retail A-REITs)的一些投资者们感到左右为难。而我们的观点则更倾向于后者,认为该行业的利空因素远远大过利好,下面我们就对该行业进行几点简要的分析。



1. 新冠疫情全球爆发前后的结构性变化


基于净营业收入(net operating income)和店铺销售额正相关的假设,租金收入的主要驱动因素包括市场销售增长,电商平台的渗透和物理空间的增长。从相同零售店铺的销售额增长来看,过去5年来,平均年化增长率大约0.7%,和其他行业相比相去甚远。此外,很多年来零售店铺租金的增长高于销售额的增长,给零售商们带来了较大的压力,而这还没有考虑电商和更多实体店铺的产生带来的竞争压力。过去10年中,零售业销售额的增长相对稳定,不过在2019年开始变得疲软,而这个下降趋势即便新冠疫情没有发生也不容乐观。这也可能使得零售业整体租赁行情恶化。目前比较明确的是,疫情全球蔓延之后大量实体店铺关闭,顾客数量也因此骤减。从中期来看,高失业率,低收入,潜在的更少的人口增长(近两年移民数量预计骤减),降低的房价和增加储蓄的趋势使得零售销售难有起色,这也会导致租赁价差(租客续约租金和之前租金的差额)的恶化。这意味着房东可能遭受到严重的净营业收入。



近年来,电商在零售和零售地产行业产生较严重的影响。即便在新冠疫情发生之前,大众消费向这一渠道的转变就已经非常明显。在过去几年中,网上消费并没有显现出“见顶“的趋势,意味着这一渠道依然在继续扩大各大市场份额。新冠疫情的突然来临使得人们足不出户,对这一渠道则更加依赖。在最近几周中,电商销售额同比上升80%左右,其中一部分归功于实体店铺例如购物中心等的暂时关闭。而新增客户群体数量和网上购物类别均显著增加。新冠疫情结束后,即便一些消费者回归到实体店铺消费,但很大可能会有部分群体延续网上消费的习惯,况且新冠肺炎何时结束还是一个巨大的未知数。受疫情影响和线上零售比重增加影响,实体零售业可能将会在更小的份额中竞争,并最终降低空间的需求和零售租金。


除市场份额外,电商还对零售商家的利润率产生负面冲击。其中一个原因是实体店铺主要需要付出固定成本(租金和工资占大部分),而电商主要付出可变成本(包装和邮递费用等)。在线上零售的大趋势下,实体商家将要增加在线上销售的比重,而这样做通常会导致更多的额外费用,但相对应的销售额增长却会较少。因此,零售商家利润率通常会降低,这在疫情开始之前已经有所显现,商家通过削减店铺数量和面积,裁员等办法削减固定成本可能会成为一种相对长期的趋势,这些改变对于零售地产的业主来说无疑是利空。McKinsey最新调查显示,美国53%的受访者准备在新冠疫情结束之后永久性关闭一些盈利能力不佳的店铺。这种趋势在澳洲本地也很明显,大量零售商,例如Accent,Flight Centre和Target等都明确表示会在疫情后逐渐削减实体店铺数量。


零售地产供给端也是影响近些年店铺销售增长的一个重要因素。虽然有电商的冲击和减缓的市场销售压力,但是零售空间面积在近些年以每年大约2%的速度增长。不过从零售市场趋势来看,目前的店铺供给可能大于需求。不过由于疫情影响,零售商和业主需求下滑,开发活动短期内可能有所减缓,这在中期有望减少部分供给,帮助缓解零售地产租金的下跌。