解析丨房地产投资者面临的重重挑战

对于房地产投资者,无论个人或公司,最关注的无疑是资产的租金回报及价值变化。受到COVID-19疫情的影响,政府为缓解租户压力,制定了最新的应对措施,大幅影响了投资者租金的收益,同时商业地产和住宅的价值也面临着巨大的挑战。



租房市场

租房市场的主要影响更多的体现在商业地产上,疫情导致大量的零售、办公、工业地产租户暂停了正常的运营,甚至面临倒闭。租户与房东双方均面临着严重冲击。其中对于零售地产的冲击更为明显,运营购物中心的地产商Scentre Group在月初的股东大会上表示,其已经关闭了超过60%的门店,对零售业的冲击将加速租金和资产的全面重置。Macquarie的分析师预计未来两年,零售租金可能最多下降30%,从而推低零售房地产价值。GPT本月公布的数据初步显示,该公司已将其45亿美元未上市基金的账面价值削减11%,同时调整了对市场租金增长、受限交易条件和空置停机时间的假设。不过数据显示3月份的零售增速增长强劲,这主要受到由于超市行业受到恐慌性采购日常必需品的带动,以超市为基础的小型社区购物中心的运营者及业主或从中受益。



莫里森政府为了帮助房东和租户过度疫情影响,在4月7日公布了最新的“中小企业商业租赁行为准则“,其制定了14项原则,指导零售、写字楼和工业地产的业主与中小企业租户之间的交易,包括疫情期间房东不得因未付租金而终止租赁,租户也必须遵守租赁合同中的实质性条款;房东必须在疫情期间减免或递延,其减免程度需与租户的经营情况成正比,等等。准则的部分强制条款很大程度上的缓解了租户在疫情中收到的租金压力,虽然对房东来说面临着租金收益大幅下滑,但也一定程度上保障了房东的基本权益,以免蒙受更大的损失。这一准则的制定能提供给租赁双方一个在当前市场环境中可执行的协议框架,并可能帮助部分中小企业及业主承受更大的亏损,但预计并不能缓解整体租金下滑的趋势。


对于住房租赁市场而言,面临的处境更加复杂,诸多房产中介表示已有大量用户申请减租要求,但其中部分租户并未真正受到疫情的影响,只有少部分租户申请过相关的租金补贴。目前住房市场尚未有公布明确的规定,住房租赁市场方面,各州也需尽快制定限制相关的减租或违约的相关政策,以保护租赁双方的基本权益。


预计租金市场的风险预计会随着经济的停摆,失业人数增多而在短期内持续发酵,并可能在未来1-2年内对部分房地产价值造成实质性的打击。JPMorgan在此前的一份报告中预测,在未来12-18个月商业地产价值将出现资产减值,其中拥有长期安全租赁期限的地产和工业资产的估值将下降5%;自营仓储和托儿中心下降15%,办公地产下降15%至25%,零售商场下降30%。



房产价值

对房地产价格而言,我们认为失业率大幅上升,经济衰退收入下滑等因素都将影响房地产需求市场,但政府2000亿澳元的补贴计划,以及银行提供的6个月贷款延期,都帮助业主缓解了贷款压力,很大程度上避免了房地产市场债务危机的爆发。房地产价值在短期内下跌幅度有限,但若经济停摆时间超出了预期,房地产投资者可能承受更大的资产减值损失。


AMP Capital的首席分析师Shane Oliver表示,尽管失业率大幅上升,但政府的刺激措施和银行的宽松政策可能有助于防止房主被迫出售房屋。他认为,虽然10%甚至以上的失业率对房地产市场是很大的风险,但是由于政府刺激政策和银行暂缓贷款,大部分人会坚持下去,而不是亏本出售房产。BIS Oxford Economics董事长Robert Mellor也持有类似的看法,他表示,“至少在未来两年,利率将保持在低位,因此贷款偿还将保持在低位。这一点,再加上银行提供的暂停还款,将帮助房主保住他们的房子,而不是卖掉房子,承受损失。”



不过市场也同样表现出了对经济停摆时间若过长,住房需求疲软导致的房地产价格将大幅下跌的隐患。Oliver同时也预测:“除了工资补贴和银行还款暂缓以外,如果政府要求停摆时间很长,持续时间超过6个月,那么由于需求下降,房价可能至少下降20%。或者,如果停摆在几个月后结束,我们基本上恢复正常,那么价格只会小幅下降5%左右。”

另外,边境的关闭意味着,澳大利亚今年将无法接收20万移民,这很大程度上影响了房地产市场的需求。SQM Research的董事长Louis Christopher表示,移民减少对悉尼和墨尔本的地产影响更大,“在零移民的情况下,住房需求有一个巨大的缺口,需要在当地填补。但在失业率高企、银行放贷紧缩的情况下,这一目标不太可能实现。”另外,这两个市场也被严重高估,这使它们容易受到流感等负面事件的影响。


总结


租金市场将在短期内开始就受到冲击,尤其是零售地产方面,莫里森政府虽然制定了针对中小企业的租赁准则,这能一定程度上保护租赁双方的基本权益,但我们认为并不能资金下滑的风险,这也可能在未来1-2年内对商业地产价值形成一定冲击,其中零售地产依然是面临更大资产减值的部分。

而在房地产价值方面,短期内,由于政府刺激政策和银行延期还款,可以为房地产价格筑底,但若经济停摆延长,经济恢复过慢,以及移民限制持续更长时间的话,将大幅影响房地产市场的需求,这可能会给房地产价值带来更惨重的冲击。




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