热点|住宅地产市场逆势增长,房产投资的春天或已到来

住宅地产市场逆势增长,房产投资的春天或已到来

澳洲经济在此次疫情受到重创,近30年里首次出现经济衰退,GDP在第二季度还出现7%的负增长。在疫情初期,各大机构曾预测房价将大幅下降,甚至预测房价在最糟糕的情况将下调30%,但是根据CoreLogic的数据显示,澳洲各大城市的房价均于10月出现逆增长,并在11月持续上涨,那么此次连续增长的房价是否意味着地产投资的机会已再次出现呢?


四季度住宅市场出现回暖迹象

澳洲整体房产价值在4月至9月下调2.1%,但是多个城市住宅市场在11月出现持续回暖迹象,当月住宅增值0.8%。房价异常的表现受到多方面因素的影响,包括RBA将利率下调至历史新低0.1%以促进经济恢复,政府推出房产相关的利好政策,以及家庭储蓄创新高等。另外,此次失业率上升的问题主要发生在更为年轻一代的人群,而那些有能力购房的人群受到的影响较小,预计在此次政府的经济 no I刺激计划推出后他们也会涌现投资住宅市场。

澳洲整体房产价值在4月至9月下调2.1%,但是多个城市住宅市场在11月出现持续回暖迹象,当月住宅增值0.8%。房价异常的表现受到多方面因素的影响,包括RBA将利率下调至历史新低0.1%以促进经济恢复,政府推出房产相关的利好政策,以及家庭储蓄创新高等。另外,此次失业率上升的问题主要发生在更为年轻一代的人群,而那些有能力购房的人群受到的影响较小,预计在此次政府的经济刺激计划推出后他们也会涌现投资住宅市场。


此次空前的全球新冠疫情带来的经济衰退使市场出现反常表现,尤其是关于房价的上涨。不仅澳洲房价出现上涨,新西兰的房价更是在一年中出现20%的增幅。AMP首席经济经济学家Shane Oliver表示,本地强劲的房产需求已完全抵消了低移民,高失业率和疲软的租赁市场给大部分地区带来的消极影响。本地购房的需求还从不断提高的拍卖清拆率中体现,上周全澳的拍卖清拆率就高达75.1%。


相较于强劲的独栋房屋价格,公寓价格的表现在疫情期间显得尤为脆弱。早在疫情初期,银行经济学家就指出悉尼和墨尔本将会成为房价下幅最大的两个城市。由于悉尼和墨尔本市中心地区主要以公寓为主,并且边境的封锁,导致公寓的海外租客大量减少,公寓房价在疫情期间受到租房需求减少的严重影响。


偏远地区和豪宅市场需求强劲

数据显示,以滨海城市为主的偏远地区房市表现尤为强劲,偏远地区房产需求量的增加促使房价的上涨。受疫情的影响,今年在多个州从市中心地区迁入偏远地区的人口达到历史新高,而这些偏远地区的房市也因此受益。西澳偏远地区房价上涨的因素则与其他州不同,主要得益于矿业的发展。


豪宅市场似乎不受疫情的影响,悉尼和墨尔本多个地区的豪宅在近几个月均出现成交价远高于卖家预期价格的现象。在疫情下,上市公司老板和归国侨民激增成为豪宅需求增涨的主要原因。根据KnighFrank的全球主要城市指数显示,澳洲多个城市豪宅价格均出现不同程度的上涨,而悉尼成为澳洲表现最为强劲的豪宅市场,过去12个月的价格同比上涨2.3%。

Knight Frank 预计悉尼豪宅价格在明年将上涨3%,将会成为澳洲房市表现最为突出的城市。墨尔本随着禁令结束后房市销量回升,豪宅价格也将有望在明年上涨1%。整体来看,澳洲待售的豪宅数量出现一定的减少,并且市场需求的增涨将进一步推高豪宅价格。

首次置业优惠政策和矿业发展将持续成为驱动力

根据ABS的数据显示,在十月份发放了高达530亿澳元的新房贷款,并且贷款数额已经连续5个月出现增长。首次置业市场受各项利好政策的影响,将会受到更多本地有购房能力的80后首次置业者推动。

中国与澳洲通过基础建设开发来帮助经济快速复苏,促使矿产资源需求增长,并带动矿业周边的偏远地区房市增长。由于矿业地区的房产资源有限,随着需求的增长,部分矿业地区的房产价格或将出现大幅上涨。

房贷拖欠问题

通常澳洲的房贷在30天内未进行偿还就会被系统纳为拖欠的房贷。今年五月的澳洲房贷拖欠比率在维州和新州已经出现新高,分别达到1.85%和1.71%,其他州整体的表现也不理想,尽管政府已通过出台延期还贷的相关政策消除了部分风险,但是目前经济环境对贷款的表现还是造成负面影响。Moody的报告表示澳洲受到疫情爆发的影响,经济将持续衰退,尤其是在依赖于旅游和零售行业发展的地区,明年抵押贷款拖欠比率将继续增加。

根据最新ABS的数据显示,十月份失业率没有像澳洲经济家所预测的升高,反而出现雇员数量的增长,失业率的减少或在一定程度上缓解贷款拖欠问题。


总结


澳洲正处于经济复苏的模式,几乎各项经济数据均显示澳洲经济已从疫情危机中脱离。尽管房屋抵押贷款拖欠比率或将在2021年持续提高,但是若低利率保持不变,在Jobkeeper扶持政策延长和疫苗上市等相关利好的刺激下,房价在21年或将出现大幅上涨。地产相关企业或将成为投资者的机会,但是房屋租赁市场延续疲软的状态和公寓供给过剩带来的风险也不可小觑。








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