探讨丨机遇与风险并存 房地产市场何去何从

近期,受到疫情影响,全球资本市场被血洗,进入熊市,房地产板块在本次金融危机中也未能幸免。各大经济体纷纷大幅降息,同时释放货币宽松政策,希望能抵消疫情可能带来的经济衰退。


但是从资本市场的表现来看,美联储的大幅降息,减税及资金释放政策,均未能对股市带来真正有效的刺激,甚至作为避险资产的黄金也大幅下跌,债券收益率也在历史地位。那么在这样的环境下,房地产市场何去何从?



01 住宅影响

根据2月份国民银行2019年第四季度的住宅研究报告指出,NAB的住宅地产指数攀升至近6年来的最高水平。该指数继第三季度自2018年年中以来首次进入上升区间后,又上涨16点,至+34点。自去年第四个季度以来,澳洲各个区域的房价已经呈现明显的上涨趋势,调查预计,在新南威尔士州和维多利亚州的带动下,所有州的价格增长将在2020年至2021年期间加速。(下图为NAB对澳洲房价未来预测走向)。



从房价表现上来看,房价处于上涨趋势,不过由于2月份的冠状病毒爆发可能对整体经济环境发生改变。

3月以来,全球市场降息,澳大利亚现金利率很可能继续下降至0,澳洲各大银行也将降息幅度完全过度在了贷款利息上,贷款成本降低无疑是利好房价增长的因素。受到降息的利好刺激,在上周末的房产拍卖清空率当中,新州482套房屋进入市场,其中392套成功售出,清空率达到82%。维州286套房屋进入市场,215套成功出售,清空率达到77%。上述数据表明,股票市场的波动对房价暂未造成太大的影响。此外,根据ABS的官方统计数据,2019年新房屋的完成量较去年同期减少了6.5%,房屋完工量的减少意味着在未来一段时间内房产的供应量也会随之减少,这预计的对房屋拍卖清空率的持续走高有利。


但是另一方面,目前的市场环境也有诸多影响地产市场的潜在不利因素,首先,资本市场的下跌,资金风险过大,会使更多人不愿意出售房地产,这会影响房地产市场的流动性;其次,资本市场的大幅下跌也可能会造成澳洲整体的市场经济低迷,从而导致企业经营困难,失业率攀升,消费者信心指数下降等一系列问题,这些因素都会间接或直接影响购房者的购买力下降,甚至引发部分债务危机,导致房产价格受到影响。而从历史的角度来看,高端地产往往是最先受到影响的,从而悉尼、墨尔本等目前房价处于相对高位的房地产可能会受到更大的影响。

不过自从2018年澳洲金融皇家委员会介入银行违规信贷调查后,各大银行相继调整了贷款政策,一定程度上降低了房产市场的杠杆风险,超低的利率环境也减轻了债务危机爆发的概率,相信本次的股市震荡给地产市场带来大幅下跌的可能性较小。



02 商业地产影响

澳股大部分的地产板块公司以运营商业地产为主,在商业地产板块,我们可以看到整个市场也同样呈现上升趋势,NAB商业地产指数(衡量商业地产市场人气的指标)在第四季度上涨5点,高于平均水平+8。



根据NAB当时预测,在未来12个月内,CBD写字楼的价值预期上升,零售地产则相对表现疲弱,虽然在过去一年里由于CBD不断有新的酒店而导致的酒店房间供应过剩。

而随着电子商务市场的不断扩大,工业类地产的需求量也不断激增,尤其是东部沿海城市周边的工业地产已经具有明显的上涨趋势,预计工业地产在未来两年仍是增长最快的板块之一。

商业地产的租金收益往往与出租企业的业绩表现息息相关,而受到疫情爆发影响:


  • CBD酒店方面,会由于旅游业不景气而导致供应过剩的情况继续恶化;

  • 零售地产和写字楼方面,大批企业也会随着疫情导致的经济衰退而受到不小的冲击,从而影响零售地产和写字楼的市场前景;

  • 工业地产方面,若疫情导致大面积停工,会影响部分工业地产收益。

  • 依靠电子商务业务的物流类工业地产可能受到的影响有限,会对整体工业地产表现形成一定支撑。



总结


地产行业会受到今年大幅降息的利好影响,但由于疫情带来经济衰退及债务危机的可能性,将整体影响房地产市场的前景,从而影响地产板块的收益。但在相较于2008年更好的经济环境下,预计债务危机爆发的概率较小,而地产方面,相对而言住宅和工业地产可能受到的冲击较小。



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